SİTE ve APARTMAN YÖNETİCİSİNİN GÖREVLERİ NELERDİR?

SİTE ve APARTMAN YÖNETİCİSİNİN GÖREVLERİ NELERDİR?

Site ve Apartman Yöneticisinin görevleri bakımından temel kaynak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Yöneticinin tanımı, hakları, sorumlulukları ve görevleri bu kanun kapsamında düzenlenmiştir. Öncelikle Yönetici kimdir, bunu açıklamakla başlayalım. 

Site Yönetimi Nedir? 

Uygulamada Apartman Yönetimi Kanunu veya Apartman Yönetmeliği olarak da bilinen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde  “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir” düzenlemesi yer almaktadır. Buradan anlaşılan, bir yöneticiden bahsedebilmek için önce bir yapı (anagayrimenkul), bu yapının içerisinde mülkiyet hakkına dayalı olarak söz sahibi olan kat malikleri bulunmalıdır. Bu kat maliklerinin kendilerini yönetmek amacıyla seçtikleri kişiye yönetici, eğer bu yönetim işini üç kişilik kurul yapacaksa bu heyete de yönetim kurulu denilmektedir.

Yönetici ilgili bina (anagayrimenkul) içerisinde bulunan kat maliklerinden seçilebileceği gibi dışarıdan seçilecek bir şahıs ya da şirkete de verilebilecektir. Uygulamada genellikle dışarıdan yapılan site yönetimi seçimi profesyonel yönetim şirketleri tarafından yürütülmektedir. Turkuaz Profesyonel Site ve Bina Yönetim şirketimiz de Uşak ili ve çevresinde hizmet veren bir profesyonel yönetim şirketidir. 

Peki bu şekilde belirlenen site veya apartman yöneticisinin kat maliklerine karşı sorumlulukları ve görevleri diğer bir söyleyişle apartman yönetimi kuralları nelerdir?

Apartman yöneticisinin görevleri yine 634 sayılı Kat Malikleri Kanunu’nda düzenlenmiştir. KMK m. 35’e göre Yöneticinin Görevleri şunlardır: 

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: 

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; 

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; 

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi; 

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; 

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; 

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; 

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; 

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması. 

l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

Görüldüğü üzere Kanun düzenlemesiyle yöneticinin görevlerinin öncelikle ilgili apartman veya sitenin yönetim planı ile belirleneceği belirtilmiştir. Eğer bu yönetim planında aksine bir hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde sayılan ve yukarıda maddeler halinde belirtmiş olduğumuz görevler her bir apartman ve/veya site yöneticisinin görev ve sorumlulukları arasındadır. 

Av. Emrah Günal