SİTE/APARTMAN YÖNETİMİNİN DAVA AÇMA YETKİSİ - MÜTEAHHİT ALEYHİNE DAVA AÇMA

Site/Apartman yönetiminin dava açma yetkisini tartışabilmek için öncelikle bazı kurum ve kavramlara açıklık getirmek gerekmektedir.  Kat malikleri kurulu, yönetim, yönetici ve dava takip yetkisi gibi kavramların da dahil olduğu bu kurum ve kavramlara birlikte göz atalım.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre; 

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkına Kat Mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara Kat Maliki denilmektedir. 

Anagayrimenkulün yönetimi için oluşturulan ve tümü kat maliklerinden oluşan kurula ise Kat Malikleri Kurulu denir. Site ve apartmanlarda oluşturulan yönetimler (yönetim kurulu veya yöneticiler) de işte bu kat malikleri kurulu tarafından atanmaktadır. 

Site ve apartmanlarda kat malikleri kurulunca atanacak olan Yönetici veya Yönetim Kurulu’na ilişkin düzenleme yine Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinin birinci fıkrasında şu şekilde düzenlenmiştir; 

“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” 

Peki kat malikleri kurulunca bu şekilde seçilen yönetici veya yönetim kurullarının kat malikleri adına dava açma ve takip etme yetkisi var mıdır?

Yönetici veya yönetim kurulunun görevleri Kanunun "Genel yönetim işlerinin görülmesi" başlıklı 35'inci maddesinde sayılmış olup, ( i ) bendinde;

"Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" 

şeklindeki ifadesi ile dava açma hakkı düzenlenmiştir. Buradan, kat malikleri kurulunca atanan yönetimin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikleri (ve halefleri) aleyhine dava açma hakkına sahip olduğunu anlayabiliriz. Örneğin; aidat (gider avansı) yükümlülüğünü yerine getirmeyen bir kat maliki hakkında yönetici icra takibi başlatabilecek veya alacağın tahsili için dava ikame edebilecektir. 

Burada şu soru akla gelmelidir, acaba Yönetim bunun haricinde örneğin müteahhitin eksik veya ayıplı bir şekilde yerine getirmiş olduğu yükümlülükten dolayı kat malikleri lehine dava açma yetkisine ve hakkına sahip midir?

Kat Mülkiyeti Kanununda yönetime dava açma hakkı ile ilgili başkaca bir yetki tanımlanmamıştır. Bu sebeple dava ve taraf ehliyetine ilişkin bir sonuca ulaşabilmek için öncelikle kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği haiz olup olmadığına bakalım.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.06.2006 gün 2006/18-483 E. - 2006/473 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır. Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun'un 35’inci maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir ( KALE, S.: Medeni Yargılamada Taraf Ehliyeti, İstanbul 2010, s.188 )

Buraya kadar olan kısmı özetleyecek olursak; site ve apartman yönetimlerinin dava açma veya açılan davaya taraf olabilme ehliyeti kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak ile sınırlandırılmış; bunun haricinde özellikle kat maliklerinin mülkiyet hakkına ilişkin hususlarda dava açma yetkisinin bulunmadığı gerek doktrin gerekse de yargı kararlarında kabul edilmiştir. 

SİTE/APARTMAN YÖNETİMİNİN MÜTEAHHİT ALEYHİNE DAVA AÇMA YETKİSİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile müteahhitlerin bir eser (ana taşınmaz) meydana getirmesi sonucunda iş sahibinin veya müteahhitten daire satın alan tüketicilerin bir hukuki ilişkiye taraf olmaları günlük hayatta sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. 

Müteahhitin meydana getirmiş olduğu eserde (binada) teslim anında veya daha sonra ortaya çıkabilecek eksikliklerden veya ayıplı hizmetlerden ötürü kat malikleri ile müteahhitler sık sık karşı karşıya gelebilmektedir. Gerek ekonomik gerekse de başkaca gerekçelerle müteahhite karşı dava ikame etmekten imtina eden kat malikleri, aldıkları bir kararla (hatta çoğu zaman karar dahi alınmadan) dava açma yetkilerini apartman/site yönetimine devretmekte ve yönetim de bu karara dayanarak müteahhit aleyhine dava açmaya çalışmaktadır. Ancak apartman/site yönetimleri tarafından açılan bu tür davalar genellikle daha ilk aşamada husumet yokluğundan ret ile sonuçlanmaktadır. Bunun sebebi ise, yukarıda da belirttiğimiz üzere bu tür mülkiyet hakkına ilişkin hususlar müteahhit ile kat malikleri arasında akdedilen sözleşmesel ilişkiye dayandığından kat malikleri kurulunun seçmiş olduğu yönetici veya yönetim kurullarının bu hususa ilişkin dava açma ve davaya taraf olma ehliyeti bulunmamasıdır. 

Bu hususa örnek arz etmesi bakımından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.12.2017 gün 2017/13-689 E. - 2017/1686 K. sayılı kararının ilgili kısmını paylaşmak yerinde olacaktır:

“Somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu alacak iddiasının temeli mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmamalıdır.

Hâl böyle olunca, aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı hukuk danışmanımız Av. Emrah GÜNAL’a ait olup; izinsiz şekilde kullanılması, yayınlanması veya kopyalanması yasaktır. Makalelerin izinsiz bir şekilde kopyalanarak başka web sitelerinde yayınlanması halinde yasal yollara başvurulacaktır.