COVID-19 ’un Bina ve Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu Seçim Toplantılarına Etkisi

Makalemizin temelini teşkil eden COVID-19 ’un Bina ve Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu Seçim Toplantılarına Etkisi hususunu incelemeden önce, kısaca Toplu Yapı (Site), Site  Yönetimi, Site Yönetiminin Organları hakkında kısa bilgilendirmeler yapmak yerinde olacaktır.

Toplu Yapı (Site) Kavramı

Kırsal kesimden kent merkezlerine doğru göçün artması ile birlikte kentsel nüfusta ciddi artışlar meydana gelmiş ve bu durum şehirleşmeyi de beraberinde getirmiştir. Yaşanan bu gelişmelerle birlikte, tek bir parsel üzerinde yapılan bloklar yetersiz kalmış ve birden fazla parsele yayılan projeler ortaya çıkmıştır. Uygulamada ortaya çıkan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi kabul edilmeyen birden fazla parsele yayılan yapıların hukuki bir zemine kavuşturulması ve yapı sakinlerinin mağduriyet yaşamaması amacıyla hareket eden ve meydana gelen bu değişim ve gelişmelere kayıtsız kalmayan kanun koyucu, 28.11.2007 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile “toplu yapı” kavramını düzenlemiş ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun  9. bölümü olarak “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı düzenlemeler getirmiştir.

634 sayılı Kanun’un 66. maddesi toplu yapı kavramını şu şekilde tanımlamıştır; “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.”

Madde metninden de anlaşıldığı üzere bir yapının toplu yapı olarak kabul edilebilmesi için; “bir veya birden fazla imar parseline yayılan, belirli bir onaylı yerleşim planı bulunan, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetimleri açısından birbiriyle bağlantılı birden fazla yapı bulunması gerekmektedir.

2. Site Yönetimi Nedir ?

Apartman, toplu konut, residance, plaza, iş merkezi gibi, insanların topluca yaşadığı ve iş yaptığı yerlere; temizlik hizmeti, binadaki  teknik  bakım onarım  hizmeti, peyzaj, bahçe bakımı, çevre düzenlemesi hizmeti, havuz bakım hizmeti, hukuki  ve idari işler hizmeti, güvenlik ve danışma personeli hizmeti gibi ihtiyaç duyulan hizmetlerin profesyonel bir yönetim çatısı altında toplanmasıdır. Site Yönetiminin detayları ilgili ana gayrimenkul için kanunen yapılması zorunlu olan Yönetim Planında açıkça belirtilir. Yönetim planında; gayrimenkul terminolojisine özgü tanımlar, ortak alanlar, bu alanların kullanımında gözetilecek hukuki-mali-idari-sosyal özellikler, yönetim organları, bunların oluşması/seçilmesi sürecindeki usul , zaman, süre, davet terminleri, şekli, yöneticilerin ücret alıp-almayacağı, miktarı, şekli, seçimlerin zamanı vb. konular 634 sayılı Kanun eşliğinde detaylandırılır. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Site yöneticileri (kurul-kişi) kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Ancak bu vekillik idari-sosyal anlamdadır; standart olarak Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen yönetim işleri haricindeki konularda noterden resmi vekâlet çıkarılması gerekir.

3. Site Yönetimi Hangi Organlardan Oluşur ?

• Kat Malikleri Kurulu(Blok Kat Malikleri Kurulu – KMK Madde 27.),
• Yönetim Kurulu (KMK Madde 34.),
• Denetim Kurulu (KMK Madde 41.).

4.  COVID-19 Kapsamında Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi

Türkiye Cumhuriyeti Ticaret Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından 20 Mart 2020 tarihinde yapılan açıklama ile COVID-19 (Koronavirüs) salgınının yayılmasının engellenmesi amacıyla şirket genel kurullarının yoğunlukla gerçekleştirildiği bu dönemde şirketlerin kurul toplantıları bakımından bazı tedbirler alınmıştır. Bu kapsamda;

• Yapılması Planlanan Genel Kurulun Toplantı Yapılması Beklenmeden İptali

Kanun ve şirket sözleşmesine uygun olarak yönetim organları tarafından daha önce toplantıya çağrılan anonim ve limited şirketlerin olağan genel kurullarının, erteleme kararı alınması amacıyla genel kurulun toplanması beklenmeksizin, yönetim organları tarafından alınacak bir kararla iptal edilmesi imkânı tanınmıştır.

5. 7244 Sayılı Kanun'un 2. Maddesi Uyarınca COVID-19 Salgını Kaynaklı Zorlayıcı Sebep Gerekçesiyle Ertelenen İşlemler

Aşağıda belirtilen bazı tüzel kişilikler nezdinde beyanname verilmesi ve genel kurul toplantılarının yapılmasına yönelik olarak, ertelemenin sona erme tarihinden itibaren 30 gün içinde yerine getirilmesi şartıyla, erteleme kabul edilmiştir:

• Dernekler tarafından verilecek bildirim ve beyannameler ile dernek genel kurul toplantıları 31.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir,
• Kooperatifler Kanunu kapsamındaki genel kurul toplantıları 31.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir,
• Veteriner Hizmetleri, Bitki Sağlığı, Gıda ve Yem Kanunu ile Tarımsal Üretici Birlikleri Kanunu kapsamındaki genel kurul toplantıları 31.07.2020 tarihine kadar ertelenir,
• 2020 yılı Mayıs ayı içinde yapılacak Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği Genel Kurulu, 2021 yılı genel kurulu ile birlikte yapılacaktır,
• 2972 sayılı Mahalli İdareler ile Mahalle Muhtarlıkları ve İhtiyar Heyetleri Seçimi Hakkında Kanunun 33. maddesine göre yapılması gereken seçimler 2020 yılında yapılmayacaktır,
• Ar-Ge ve tasarım merkezlerinde ve teknoloji geliştirme bölgelerinde yürütülen faaliyetler, Sanayi ve Teknoloji Bakanı’nın izniyle 11.03.2020 tarihinden itibaren 4 ay süreyle Ar-Ge ve tasarım merkezleri ve teknoloji geliştirme bölgelerinin dışında da yürütülebilecektir,
• 2020 yılı sendika ve konfederasyonların üye sayılarının belirlenmesi için kurumlar tarafından yapılacak tespit için 15.07.2020 tarihi esas alınacak ve tespit tutanağı en geç 31.07.2020 tarihine kadar Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı’na gönderilecektir,

• Sendikalar ve Toplu İş Sözleşmesi Kanunu kapsamındaki yetki tespitlerinin verilmesi, toplu iş sözleşmelerinin yapılması, toplu iş uyuşmazlıklarının çözümü ile grev ve lokavta ilişkin süreler 17.04.2020 tarihinden itibaren 3 ay süreyle uzatılmıştır,
• Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, kiraya verilmesi, trampası, arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılması ve sınırlı ayni hak tesisi işlemleri ile devlete ait yerlerin kiraya verilmesi ve kullanma izni verilmesi ihaleleri, 31.07.2020 tarihine kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın bağlı kuruluşlarına ait teknik altyapı kullanılmak suretiyle elektronik ortamda yapılabilecektir.

6. İçişleri Bakanlığı'nın 02.10.2020 ve 27.11.2020 Tarihli Genelgeleri

İçişleri Bakanlığı'nın 02.10.2020 tarihinde ülke genelinde uygulanmak üzere çıkardığı genelge ile "Sağlık Bakanlığının ilgi yazısı ve Koronavirüs Bilim Kurulunun tavsiye kararı doğrultusunda, mevsimsel etkilerde göz önünde bulundurularak, 02.10.2020 tarihinden itibaren 01.12.2020 tarihine kadar sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek olan etkinliklerin erteleneceği" belirtilmiştir. 

Bu Genelge'nin ertelemiş olduğu Genel Kurullar da dahil olmak üzere toplu etkinlik yasağının bitiş tarihi olan 01.12.2020 tarihinden hemen önce 27.11.2020 tarihinde İçişleri Bakanlığı'nca yeni bir Genelge yayınlanmıştır. Son yapılan düzenleme doğrultusunda;

1. 17 Kasım 2020 tarihli ve 31307 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7256 sayılı Kanunla; derneklerin genel kurul toplantılarının ertelenmesine dair İçişleri Bakanı'na yetki veren 7244 sayılı kanunun 2/ç fıkrasına ekleme yapılarak erteleme yetkisinin üçer aylık sürelerle üç defaya kadar kullanılabileceği hükmü doğrultusunda derneklerin genel kurul toplantıları şubat ayı sonuna kadar ertelendi.

2. Dernek genel kurullarının ertelenmesine ilişkin durum doğrultusunda; daha önceden 01.12.2020 tarihine kadar yapılmaması kararlaştırılan, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek etkinliklerin (genel kurul toplantıları dahil) 01.03.2021 tarihine kadar ertelenmesi gerektiği değerlendirildi. 

7. SONUÇ

COVID-19 Bağlamında ülkemizin almış olduğu önlemler bütünü ile incelendiğinde her ne kadar 7244 Sayılı Kanun doğrudan Site Yönetimlerinin Yönetim Planında belirlenen Genel Kurul Toplantılarının ertelenmesine yönelik bir düzenlemeye yer vermemiş olsa da Site Yönetimlerinin 7244 Sayılı Kanunun 2. maddesindeki ertelenen işlemleri göz önünde bulundurarak toplantı tarihlerinin karantina süreci ile çakışması halinde bütün kat maliklerine ulaştırılacak bir mektup, SMS veya mail yolu ile toplantının yapılamamasının mücbir sebebe dayandığını, karantina süresinin bitmesine müteakip hayat normale dönmeye başladığında ve seçim toplantısına engel bir durum kalmadığında derhal toplantının yapılacağını bildirilmek sureti ile sürecin en iyi şekilde yönetileceği kanaatindeyiz.