APARTMAN AİDAT GİDERİNDEN KİRACI VE EV SAHİBİNİN SORUMLULUKLARI

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında düzenli bir sosyal hayatın sürdürülebilmesi için bazı kurallara riayet edilmesi ve bunun sonucu olarak bir takım yükümlülüklere de katlanılması gerekmektedir. Bu yükümlülüklerden birisi ve belki de en önemlisi, ortak giderlerden payına düşen miktarın düzenli olarak ödenmesidir. 

Ortak alanlar dahilinde yapılan işlerden dolayı oluşacak giderlerden ve yapılacak harcamalardan kimlerin, ne şekilde sorumlu olduğu hususu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere apartman ve site gibi ortak yaşam alanlarında genel giderlere katılma yükümlülüğü kural olarak bağımsız bölüm maliklerine yani ev sahiplerine aittir. 

Peki, ev sahibi dairesini kiraya vermek suretiyle aidat ödeme yükümlülüğünden kurtulabilir mi?

Bu soruya hayır cevabını vermek durumundayız. Nitekim,  Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat olarak da tabir edilen gider avansına katılma yükümlülüğünü kural olarak kat maliklerine yüklemiştir.

Bununla birlikte, bağımsız bölümden kira sözleşmesi veya bir başka hakka dayanarak faydalananlar da kat malikleri ile birlikte bu borçtan birlikte sorumlu olacaklardır. Zira, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesinde yer alan;

“Kat malikinin, 20’nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.” düzenlemesi kiracıları da daire sahipleri ile birlikte borcun ödenmemesinden birlikte sorumlu tutmaktadır.

Ancak kiracıların kat malikleri ile birlikte borçtan müşterek ve müteselsilen sorumlu tutulmuş olması, kat maliklerinin aidat ödeme sorumluluklarını ortadan kaldırmamaktadır. Bununla birlikte, aynı kanunda kiracıların sorumluluğuna ilişkin bir miktar sınırlaması da getirilmiştir. Zira, maddenin devamındaki “Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” ifadesinden de anlaşılacağı üzere; kiracıların bu borçtan sorumluluğu ödemekle yükümlü oldukları kira bedeli ile sınırlı olacaktır. 

Bu hususa bir örnekle açıklık getirmek gerekirse; örneğin, kiracının da ödemekle yükümlü olduğu aylık aidat bedelinin ödenmediği bir durumda kat maliki de bu borçtan sorumlu tutulacak ve yönetim tarafından başlatılacak hukuki işlemin tarafı olacaktır. Yine demirbaş niteliğinde olan bir harcamadan dolayı kat maliklerinden toplanacak olan gider avansından, aynı bağımsız bölümdeki kiracılar da kira miktarı kadar sorumlu olacak, kiracı konumunda bulundukları gerekçesiyle bu ödemeden kaçınamayacaktır.

Peki, bağımsız bölüm malikinin ödemekle yükümlü olduğu gider avansı (aidat) bu şekilde de tahsil edilemezse ne olacaktır?

20. maddenin devamında bu konuya da açıklık getirilmiştir;

“Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.”

Evet, bu düzenleme ile özellikle günümüzde sosyal hayatın vazgeçilmezi haline gelen apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında düzenin sağlanabilmesi ve yaşanabilecek karmaşaların önüne geçilebilmesi için, herhangi bir boşluğa mahal vermeden kat maliklerinin borcunu bir şekilde tahsil edebilmenin önü açılmıştır. Yukarıda yer verdiğimiz paragraftan da anlaşılacağı üzere aidat borcu ödenmezse, borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine ipotek hakkı tesis edilebilecektir. 

Burada değinmemiz gereken bir başka husus, kat maliklerinin binanın ortak alanlarını kullanmadıklarını veya kullanmaya gerek olmadığını öne sürmek suretiyle aidat ödeme yükümlülüğünden kaçınıp kaçınamayacaklarıöm konusudur. 

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde bu hususa da açıklık getirilmiştir. İlgili düzenlemeye göre;

“Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”

Burada açıkça ortak alanları kullanmama sebebiyle bu alanlara ilişkin giderlerden kaçınılamayacağı belirtilmiştir. Örneğin; giriş katta oturan bir kat maliki asansörü kullanmadığı gerekçesiyle asansör giderlerine ilişkin kendisine düşen aidat miktarını ödemekten kaçınamayacaktır. 

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı hukuk danışmanımız Av. Emrah GÜNAL’a ait olup; izinsiz şekilde kullanılması, yayınlanması veya kopyalanması yasaktır. Makalelerin izinsiz bir şekilde kopyalanarak başka web sitelerinde yayınlanması halinde yasal yollara başvurulacaktır.